प्रॉपर्टी खरीदने से पहले कौन-सी कानूनी जाँच करें - पूरी जाँच-सूची

मालिकाना हक़ (Title) और title chain की जाँच

Title search की अवधि facts, property history, state records और professional risk assessment पर निर्भर है। लगभग 30 वर्ष देखना common practice है, universal statutory minimum नहीं।

महत्व यह है कि उपलब्ध root document से current owner तक हर transfer, inheritance, partition, mortgage release और authority link logically complete हो।

• विक्रेता का असली और सक्षम मालिक होना
• mother deed + बाद के सारे अंतरण
• 30-year search common practice, universal legal minimum नहीं

Encumbrance Certificate (EC) - पर सावधानी से

EC चुनी गई अवधि के registered transactions/encumbrances दिखाता है। वह pending litigation, possession claims, equitable/unregistered interests, कुछ deposits of title deeds या statutory dues हमेशा नहीं दिखाता।

पर ध्यान रहे - EC सिर्फ़ उस जाँची गई अवधि के पंजीकृत भार दिखाता है; यह अपंजीकृत दावों, मुकदमों, कब्ज़े या पारिवारिक विवादों, या कर बकाया को ज़रूरी नहीं पकड़ता। इसलिए साफ़ EC उपयोगी है, पर अकेले पूरे साफ़ title का प्रमाण नहीं माना जा सकता।

• EC = selected period का registered-record extract, exhaustive title certificate नहीं
• कोई लोन हो तो ख़रीद से पहले साफ़ कराएँ
• साफ़ EC उपयोगी, पर पूरा title प्रमाण नहीं

ज़रूरी जाँच-सूचीs (title, builder और homebuyer)

जाँच को आसान बनाने के लिए ये व्यावहारिक जाँच-सूचीs इस्तेमाल करें। ये कानूनी जाँच और संपत्ति सत्यापन दोनों कवर करती हैं।

• Title: mother deed + title chain, विक्रेता की पहचान/स्वामित्व, EC, मुकदमे की पड़ताल
• Builder: RERA पंजीकरण, अनुमतियाँ, पुराने प्रोजेक्ट, डिलीवरी रिकॉर्ड
• Homebuyer: अनुमोदित नक्शा, OC/CC, कर रसीदें, सोसायटी NOC/बकाया, लोन/NOC
• अंत में प्रॉपर्टी वकील से title opinion सबसे सुरक्षित

RERA, अनुमतियाँ और निर्माणाधीन प्रोजेक्ट

अगर आप किसी बिल्डर से निर्माणाधीन फ्लैट/प्रोजेक्ट ख़रीद रहे हैं, तो RERA पंजीकरण ज़रूर जाँचें - यह पारदर्शिता और ख़रीदार की सुरक्षा देता है। साथ ही अनुमोदित नक्शा, ज़रूरी अनुमतियाँ, और (पूरा प्रोजेक्ट हो तो) occupancy/completion certificate भी देखें। इनसे यह पुष्टि होती है कि निर्माण कानूनी रूप से अनुमोदित है।

• निर्माणाधीन प्रोजेक्ट में RERA पंजीकरण जाँचें
• अनुमोदित नक्शा और ज़रूरी अनुमतियाँ
• OC/CC (जहाँ लागू) देखें

कर, बकाया और कब्ज़े की स्थिति

ख़रीद से पहले संपत्ति कर, बिजली-पानी और सोसायटी के बकाया की स्थिति ज़रूर जाँचें, क्योंकि ये बकाया अक्सर संपत्ति के साथ नए मालिक पर आ जाते हैं। साथ ही यह भी पुष्टि करें कि संपत्ति पर असल कब्ज़ा किसका है और कोई अनधिकृत कब्ज़ा तो नहीं।

• संपत्ति कर और उपयोगिता बकाया जाँचें
• सोसायटी के बकाया और NOC
• असल कब्ज़े और किसी अनधिकृत कब्ज़े की पुष्टि

वकील की Title Opinion क्यों ज़रूरी है?

Lawyer title opinion उपयोगी है, पर उसकी scope, search period, records checked और qualifications पढ़ें। Opinion clean title की insurance/guarantee नहीं; facts बदलने पर update जाँच चाहिए।

यह छोटा-सा खर्च आगे लाखों के नुकसान और लंबे मुकदमों से बचा सकता है।

• आम व्यक्ति के लिए title की पूरी जाँच मुश्किल
• वकील title chain, EC, अनुमतियाँ जाँचकर राय देता है
• छोटा खर्च, बड़े नुकसान से बचाव

रीसेल और नए प्रोजेक्ट में जाँच का फ़र्क़

पुरानी (रीसेल) संपत्ति और बिल्डर के नए प्रोजेक्ट की जाँच थोड़ी अलग होती है। रीसेल में पिछले मालिकों का title chain, पुराने बकाया और कब्ज़े की स्थिति पर ज़्यादा ध्यान देना होता है। नए/निर्माणाधीन प्रोजेक्ट में बिल्डर का RERA पंजीकरण, ज़मीन का title, अनुमतियाँ और बिल्डर का पुराना रिकॉर्ड ज़्यादा मायने रखते हैं।

• रीसेल: title chain, पुराने बकाया, कब्ज़ा
• नया प्रोजेक्ट: RERA, ज़मीन title, अनुमतियाँ, बिल्डर रिकॉर्ड
• दोनों में जाँच का फ़ोकस अलग

प्रॉपर्टी धोखाधड़ी के आम संकेत

कुछ संकेत इशारा करते हैं कि डील में कुछ गड़बड़ हो सकती है। इन्हें पहचानकर सतर्क रहें और जल्दबाज़ी में भुगतान न करें।

• बाज़ार से बहुत कम क़ीमत या जल्दबाज़ी का दबाव
• मूल दस्तावेज़ दिखाने में टालमटोल
• सिर्फ़ GPA/अनुबंध पर बेचने का प्रस्ताव
• एक ही संपत्ति कई लोगों को बेचने की आशंका
• seller का records/possession/litigation disclosure से बचना red flag

ख़रीद से पहले अंतिम जाँच-सूची

भुगतान और रजिस्ट्री से ठीक पहले यह अंतिम जाँच-सूची एक बार ज़रूर देख लें।

• title chain और mother deed की पुष्टि
• fresh EC के साथ court, revenue, society/authority और possession checks
• संपत्ति कर/बकाया/सोसायटी NOC
• अनुमतियाँ/RERA (जहाँ लागू)
• वकील की title opinion

प्लॉट/ज़मीन ख़रीदते समय अतिरिक्त जाँच

फ्लैट के मुक़ाबले ज़मीन या प्लॉट ख़रीदते समय कुछ अतिरिक्त जाँच ज़रूरी होती है। ज़मीन का वर्गीकरण (कृषि या ग़ैर-कृषि), भू-उपयोग (land use), सीमा और नाप, तथा कोई सरकारी अधिग्रहण/आरक्षण की स्थिति ज़रूर जाँचें। कृषि ज़मीन के ग़ैर-कृषि उपयोग के लिए अलग अनुमति (conversion) की ज़रूरत हो सकती है।

इन बिंदुओं की अनदेखी आगे निर्माण या इस्तेमाल में बड़ी रुकावट बन सकती है।

• ज़मीन का वर्गीकरण (कृषि/ग़ैर-कृषि) और भू-उपयोग
• सीमा, नाप और सरकारी अधिग्रहण/आरक्षण
• कृषि ज़मीन के लिए conversion अनुमति की ज़रूरत